Cees-Jan Pen: ‘Onze binnensteden. Van place to buy naar place to be and live’

Cees-Jan Pen

Lector De Ondernemende Regio – Fontys Hogeschool Economie en Communicatie – Raadslid SER Brabant

Het vergrootglas op de retail

De retail en de horeca verkeren in zwaar weer en de voortekenen zijn somber. Dat heeft zijn weerslag op steden en grotere kernen: er wordt een grote toename van de leegstand voorspeld. Dankzij de steunpakketten van het kabinet is dat nog niet echt zichtbaar, maar het is de stilte voor de storm, vrees ik. Daarom is nu het moment om échte keuzes voor transformatie te maken.

De coronacrisis legt het vergrootglas op een ontwikkeling die in de detailhandel al gaande was. Er is een krimp te verwachten van 10 tot wel 30% met in het verlengde daarvan leegstand in de winkelstraten. Voor de horeca lijkt het probleem minder groot; er zullen zeker bedrijven zijn die de crisis niet overleven maar er lijkt in deze sector minder overaanbod. De meeste gemeentes erkennen de problematiek en zijn aan het voorsorteren. Er zijn analyses, onder andere vanuit de landelijke Retailagenda, het Retail Innovation Platform en kennisinstellingen als Platform31 en PBL en met name de grotere steden hebben een detailhandel- en binnenstadvisie. Om echter van woorden naar daden te komen zijn keuzes nodig en in het verlengde daarvan budget, doorzettingsmacht en plannen om de ondersteuning van Rijk en Provincie te benutten.

Oplossingen

Het is duidelijk dat de stadscentra de komende jaren compacter en vitaler moeten worden. Dat kan bijvoorbeeld door aanloopstraten die vaak al beginnen te verpauperen, te saneren en er woningbouw terug te brengen. Dat biedt ook enig soelaas voor de huidige woningnood. Een dergelijke transformatie is niet overal interessant, maar op basis van analyses worden mogelijkheden zichtbaar. Verder is verplaatsing van goed lopende zaken naar het kernwinkelgebied een optie. Ook kan een gemeente een bepaald type winkels die verrijkend zijn voor het centrum, niet langer toestaan in de wijkwinkelcentra of de retailcentra aan de stadsranden. Dit soort maatregelen vragen echter een duidelijk kader, samenwerking met vastgoedeigenaren en, wat heel belangrijk is: regionale samenwerking en solidariteit. In Brabant bestaat een goede kennisuitwisseling binnen de regio’s maar het is iets heel anders om gezamenlijk zware keuzes te maken, waarvoor veel geld nodig zal zijn. Verdergaande professionalisering van de regionale samenwerking is daarom essentieel. Als gemeentes elkaar beconcurreren en zichzelf rijk blijven rekenen met bezoekersaantallen, gaat het niet lukken.

Brabantse oplossingen

Uiteraard zal het realiseren van de transformatie behoorlijk wat tijd gaan kosten. Toch maken verschillende gemeentes al bewegingen in de goede richting. In Oosterhout heeft de gemeente bijvoorbeeld een zieltogend winkelcentrum opgekocht en er na een verbouwing gemeentelijke afdelingen in gehuisvest. Ook de gemeente Oss maakte keuzes: ze kochten en sloopten het voormalige pand van V&D om publieke voorzieningen in het Wal Kwartier te huisvesten. Ook in Waalwijk, Veghel en Deurne worden stappen gezet. VOLOP Den Bosch brengt levendigheid terug in de stad door leegstaande panden een culturele invulling te geven en Tilburg is al langere tijd bezig om de binnenstad te verbouwen en de openbare ruimte op de schop te nemen. Voor steden als Eindhoven en Den Bosch, die nog in een opwaartse lijn zaten, betekende de coronacrisis een enorme shock: van drukste winkelstraten naar stilte. Het was blijkbaar nauwelijks voorzien dat dit zou gebeuren…

Shock-effect

Webwinkelen had natuurlijk al een aantal jaren effect op de retail, maar de Covid-crisis betekende ook een trendbreuk in steden waar de effecten beperkt leken. Dit leidt tot ingrijpende vragen over de toekomst. Moeten we blijven denken in termen van groei? Of kunnen we door kwaliteit te bieden zorgen dat mensen blijven komen? De binnensteden veranderen van winkelcentra naar plaatsen waar wonen, beleving en winkelen samenkomen. Van place to buy naar place to be and live. Dat vraagt ook om ruimte voor retailsectoren die in de lift zitten, zoals food, vakmanschap en het ambachtelijke segment. Ondernemers die goed inspelen op de nieuwe consument, service en verduurzaming hebben de toekomst. Winkelbezoek blijft zo een belangrijke bron voor aankopen in centra. Winkels blijven maar ze zijn niet altijd meer primair. Er komen ook culturele en werkgerelateerde functies, wonen, evenementen en horeca. Er is een bredere kijk nodig om te zien waarom mensen nog naar deze plek willen komen, iets waar individuele winkeliers en winkelketens tot nog toe weinig in investeerden. Het is zaak krimp en sanering gelijk op te laten lopen met ruimte voor nieuw ondernemerschap.

Andere categorie

Bij een dergelijke transformatie gaat het om ingewikkelde processen, die van een gemeentelijke organisatie veel vragen: kennis, sterke analyses en voldoende capaciteit in de voorbereiding en in de uitvoering. Er is bij gemeentes een groot besef dat de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving belangrijk zijn voor een vitale stadskern. Ik signaleer dat er door de huidige crisis veel meer wordt geïnvesteerd in het vergroenen en het autoluw maken van stadscentra. Wie nu echter besluit om de openbare ruimte op te knappen, kan er over een tijdje achter komen dat er meer nodig is. Naast het inkrimpen en aantrekkelijker maken van het winkelhart zullen zaken als verduurzaming van gebouwen en de behoefte aan woningen aandacht vragen. Het is in mijn ogen beter om nu op gebiedsniveau te kijken en een integraal plan te formuleren.

Meer dimensies

Op het eerste oog lijken de noodzakelijke ingrepen vrij eendimensionaal en kan de woningmarkt zeker een deel van het vraagstuk oplossen. Maar het probleem ligt dieper: er moet ook een nieuwe balans gezocht worden tussen de fysieke en de sociaaleconomische aspecten van de transformatie. Zo is er het vraagstuk van de verborgen armoede onder kleine winkeliers die één of enkele panden in bezit hebben op ongunstige locaties. Zeker buiten de grote steden zien deze mensen hun pensioen verdampen als hun pand niet meer te verhuren blijkt voor de retail. Daarvoor is een sociaal vangnet nodig. Daarnaast is er het aspect van de werkloosheid. De retail biedt immers zo’n 10% van het totale aantal banen. Voor medewerkers die hun baan dreigen te verliezen, zijn opleidings- en scholingstrajecten wenselijk. Te denken valt aan het inzetten van de opbrengsten van de woningbouw voor de vraagstukken die samenhangen met de transitie naar een heel ander soort stadshart. Op tal van terreinen zijn daarvoor samenwerkingen nodig, niet alleen met retaileigenaren, maar ook met organisaties als woningcorporaties, culturele instellingen en UWV. Corona heeft het vergrootglas gelegd op de ontwikkelingen die al aan de gang waren. De eerste stappen richting de toekomst zijn gezet, het is aan de gemeentes én de regio’s om nu door te pakken!

Cees-Jan adviseert en publiceert over thema’s als werklocaties (bedrijventerreinen, kantoren en winkels), stedelijke en regionale economie en vastgoed. Hij heeft zitting in SER Brabant, waar zijn kennis goed tot recht komt.